廣州或?qū)⒂瓉?lái)又一個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目！

(相關(guān)資料圖)

今日，天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊正式掛牌出讓。

出讓公告顯示，地塊總建面38154.44㎡，起拍價(jià)190046萬(wàn)元，折合樓面價(jià)49810元/㎡，能排到當(dāng)前廣州樓面價(jià)的第七位。

若是封頂成交，樓面價(jià)達(dá)到5.72萬(wàn)元/㎡，直接躋身廣州樓面價(jià)TOP2！

能順利成為下一宗搖號(hào)地嗎？

01

含著金鑰匙出生的地塊

員村一橫路地塊之所以有底氣定價(jià)這么高，是因?yàn)樗奈恢么_實(shí)好。

地塊是供地藍(lán)皮書(shū)中的省工業(yè)設(shè)備安裝公司地塊，位于黃埔大道中以南、員村一橫路以東，往西就是珠江新城，往東是金融城，稱得上是黃金地段。

同時(shí)，地塊的交通條件也非常不錯(cuò)，約500米步程就到地鐵13號(hào)線二期的白馬崗站（在建），而且正位于黃埔大道和華南快速這兩條主干線的交界處，自駕出行便捷。

當(dāng)然，太靠近主干道可能帶來(lái)的噪音和灰塵問(wèn)題，也值得注意。

在生活配套方面，地塊所在的員村板塊是一個(gè)相當(dāng)成熟的居住區(qū)，商場(chǎng)、醫(yī)院等應(yīng)有盡有，煙火氣比較足。

△天河都市廣場(chǎng)

就在地塊西邊一路之隔的馬場(chǎng)地塊，還傳來(lái)了將引進(jìn)SKP高端商業(yè)的消息，成功落地的話也將是一個(gè)加分項(xiàng)。

△馬場(chǎng)地塊

不過(guò)，由于地塊周邊的小區(qū)樓齡都不小，且員村的改造遲遲未能落實(shí)，板塊內(nèi)的城市界面比較一般。

△員村板塊

02

面積僅1.4萬(wàn)㎡

再來(lái)看看地塊自身的出讓條件。

公告顯示，地塊面積僅14052.45㎡，體量不大，以后的貨量也不會(huì)多。

另外，公告僅要求競(jìng)得人配建一所幼兒園，除此之外沒(méi)有其他額外的建設(shè)成本。

但這也意味著，以后業(yè)主的小孩上學(xué)只能依賴于區(qū)域現(xiàn)有的學(xué)校，而當(dāng)前片區(qū)內(nèi)的教育資源并不寬裕。

地塊的掛牌起始價(jià)為19億元，封頂價(jià)接近22億元，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這樣的價(jià)格并不算高，風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。

也因此，傳聞已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商對(duì)它虎視眈眈，除了幾家老面孔外，連“中”字頭央企都有意向。

03

最終會(huì)拍出什么價(jià)？

整體而言，地塊的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都比較明顯。

優(yōu)勢(shì)是，地段好，生活配套成熟，總價(jià)不高。

不足是，周邊面貌一般，近高速，教育資源匱乏。

那么，最終地塊會(huì)拍出什么價(jià)？是否有搖號(hào)的可能性？

以片區(qū)房?jī)r(jià)為參考，地塊所在的員村板塊缺貨已久，地塊最近的新盤(pán)則是北邊的天麟府臻林，目前尚有少量113-172㎡三至四房戶型在售，均價(jià)約14萬(wàn)-15萬(wàn)元/㎡。

△天麟府臻林 圖片來(lái)源：天麟府臻林公眾號(hào)

二手房方面，臨近地塊的小區(qū)有福金蓮花園（均價(jià)約5.4萬(wàn)元/㎡）、跑馬地花園三期（均價(jià)約4.1萬(wàn)元/㎡）、華穎軒（6萬(wàn)元/㎡）等。

△福金蓮花園

可以發(fā)現(xiàn)，地塊周邊的一二手房?jī)r(jià)其實(shí)相當(dāng)割裂。豪宅項(xiàng)目能賣(mài)15萬(wàn)元/㎡，而二手房小區(qū)價(jià)格甚至都比不上地塊的起始樓面價(jià)。

這也意味著，地塊建成項(xiàng)目未來(lái)很難去走親民路線，只能以豪宅的標(biāo)準(zhǔn)去打造。而身處這樣黃金地段的豪宅，賣(mài)個(gè)10萬(wàn)+似乎也不過(guò)分。

如此一算，地塊樓面價(jià)即便達(dá)到5.7萬(wàn)元/㎡的封頂價(jià)被送至搖號(hào)，也就不足為奇了。

事情最終是否會(huì)按照這個(gè)方向發(fā)展呢？謎底將在一個(gè)月后（6月20日）揭曉。

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