背靠家電巨頭、一直在示范民企之列的美的置業(yè)，在今年上半年，盈利能力出現(xiàn)大幅下跌。

據(jù)美的置業(yè)最新發(fā)布的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2023年6月30日止的半年期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入363億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)14.8%；核心凈利潤(rùn)18億元，同比下降了36.0%。

攤薄盈利每股0.58元，同比減少53.6%。毛利47.92億元，下降15.5%；毛利率13.2%，下降了4.7個(gè)百分點(diǎn)。

【資料圖】

“毛利的下降主要由于期內(nèi)確認(rèn)項(xiàng)目單方成本較高和對(duì)存在減值跡象的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提減值撥備增加所致?！泵赖闹脴I(yè)的2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告稱(chēng)。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2023年上半年，被列入銷(xiāo)售成本、銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支和行政開(kāi)支的費(fèi)用一共334.8億元，同比2022年上半年增加了20%。

這其中，雇員福利開(kāi)支、營(yíng)銷(xiāo)及廣告開(kāi)支、差旅及招待開(kāi)支、辦公室開(kāi)支在2023年上半年繼續(xù)減少，符合近些年房企減員降薪、縮減福利和行政費(fèi)用的趨勢(shì)。

增加的20%的成本，主要集中在土地成本和資本化利息開(kāi)支（增加了42億）、在建物業(yè)及已竣工待售物業(yè)撇減（增加了13.6億）、稅項(xiàng)及附加費(fèi)（增加300萬(wàn)）、折舊及攤銷(xiāo)（增加600萬(wàn)）。

美的置業(yè)在今年上半年的加權(quán)平均融資成本才4.68%，堪比國(guó)企；整體融資成本金額比2022年同期少了41%，僅1.6億；資本化利息開(kāi)支在今年上半年也是減少的，少了2.81億。

最大頭的成本增加還是在土地成本。今年上半年，美的置業(yè)重啟拿地，在佛山、長(zhǎng)沙等城市均有斬獲，新增土地儲(chǔ)備47萬(wàn)平方米。

去年一整年，美的置業(yè)都沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)地。

數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)曾在2018-2019兩年達(dá)到拿地高峰，2020年開(kāi)始收縮。最大的可能原因是合作方的接連爆雷。

曾有媒體在2022年6月統(tǒng)計(jì)美的置業(yè)的354個(gè)項(xiàng)目，其中有近三分之一都為合作項(xiàng)目，合作方包含了新力控股、正榮地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、力高、金科等一眾爆雷房企。

美的置業(yè)不得不將主要精力放在收購(gòu)合作項(xiàng)目上。直到截至今年6月30日，美的置業(yè)還在做收購(gòu)工作。其管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，自2021年累計(jì)至今，美的置業(yè)共完成40個(gè)項(xiàng)目股權(quán)歸編，其中股權(quán)收購(gòu)17個(gè)項(xiàng)目，股權(quán)退出23個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)凈增加權(quán)益貨值約66億元，土地儲(chǔ)備面積權(quán)益比提升至72%。

另一個(gè)增加成本的大頭“在建物業(yè)及已竣工待售物業(yè)撇減”，就是“存貨計(jì)提減值撥備 ”，源于公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的判斷。

如何應(yīng)對(duì)持續(xù)下跌的毛利率？

“美的置業(yè)這兩年毛利和利潤(rùn)水平也在接受行業(yè)的挑戰(zhàn)。如果市場(chǎng)能夠好，我認(rèn)為原來(lái)毛利率會(huì)變成U字形的水平線(xiàn)。我們會(huì)集中資源深耕戰(zhàn)略城市，應(yīng)該會(huì)把以前想用時(shí)間換空間的物業(yè)變成現(xiàn)金流找機(jī)會(huì)……我們?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中會(huì)有序控制資產(chǎn)的出清，上半年會(huì)出清滯重性的物業(yè)，下半年市場(chǎng)會(huì)活躍一點(diǎn)，將之前賣(mài)的貨這時(shí)候拿出來(lái)，趁市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)做一些銷(xiāo)售量的填補(bǔ)?！泵赖闹脴I(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈稱(chēng)。

上個(gè)月底，某家龍頭民企的內(nèi)部會(huì)議記錄流出，會(huì)議內(nèi)容顯示，他們判斷下半年將有一批民企會(huì)靠降級(jí)促銷(xiāo)搶收。

美的置業(yè)主席兼總裁郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)會(huì)上，隱晦表達(dá)不降價(jià)的計(jì)劃。

“直到目前，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的三股力量：活躍的央國(guó)企、穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)、債務(wù)違約企業(yè)。

很多企業(yè)出現(xiàn)了各種不同程度的債務(wù)違約，接下來(lái)債務(wù)違約的新增企業(yè)相對(duì)會(huì)少一些。這些企業(yè)據(jù)我們了解，包括平時(shí)也有行業(yè)交流，他們現(xiàn)在選擇的策略也是保資產(chǎn)，守價(jià)格。從三股力量來(lái)說(shuō)，行業(yè)現(xiàn)在對(duì)價(jià)格還是以守價(jià)穩(wěn)價(jià)為主?！焙潞銟?lè)說(shuō)。

從需求端來(lái)講，郝恒樂(lè)認(rèn)為不僅僅是銷(xiāo)售價(jià)格的問(wèn)題，而是預(yù)期問(wèn)題。

“整個(gè)市場(chǎng)的力量不是降價(jià)的趨勢(shì)主導(dǎo)，是穩(wěn)價(jià)、守價(jià)的趨勢(shì)主導(dǎo)，相信公司存量的資產(chǎn)減值的壓力絕對(duì)沒(méi)有那么大。”郝恒樂(lè)說(shuō)。

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